La ventilation fait partie du décence du logement
Le décret du 30 janvier 2002, modifié, fixe les caractéristiques de décence d'un logement loué : parmi elles, des dispositifs de ventilation permettant l'aération des pièces, en particulier cuisine et salles d'eau. Un logement dont la VMC est absente, inopérante ou dont les bouches sont obturées peut être déclaré non décent, avec mise en demeure du bailleur et, à terme, retrait du logement du marché locatif dans les zones où le préfet est armé pour le faire.
Cette obligation pèse sur le bailleur : il doit délivrer puis maintenir un logement décent. Le locataire, lui, doit entretenir les équipements en bon père de famille : le nettoyage courant et les petites révisions sont locatifs, les grosses réparations et les remplacements restent patronaux, sauf dégradation imputable au locataire constatée sur l'état de sortie.
Ce que couvre chacun, en pratique
- À la charge du locataire : dépoussiérage des bouches accessibles, nettoyage des filtres de hotte, remplacement des filtres du caisson quand la notice les met à l'entretien courant, signalement prompt de tout dysfonctionnement.
- À la charge du bailleur : remplacement du moteur ou du caisson, reprise d'un conduit arraché, réfection d'une entrée d'air autoreglable hors d'usage, remise en état du débouché en toiture.
- Zone grise : le volet d'une bouche bloqué par l'encrassement. Nettoyage : locatif. Module hors d'usage : bailleur. D'où l'interêt d'un état des lieux descriptif.
L'état des lieux, pièce maîtresse de la caution
La loi du 6 juillet 1989 encadre l'état des lieux d'entrée et de sortie : il doit être descriptif, contradictoire, et mentionner l'état des équipements. Pour la ventilation, la mention « VMC en fonctionnement » ne suffit pas à trancher un litige survenu trois ans plus tard.
- À l'entrée : consigner la présence du caisson, le nombre de bouches, l'état visible des volets, la présence des entrées d'air dans les pièces principales, et un essai simple (mouchoir en bouche).
- À la sortie : si les bouches sont absentes, peintures, ou obstruées par le locataire (bandes adhésives, cartons d'hiver non retirés), la retenue sur dépôt de garantie est opposable à hauteur de la remise en état réelle, devis à l'appui.
- Dans les deux cas : photos datées dans les deux exemplaires, et signature des deux parties sur les mentions ventilation.
Le piège classique : l'obturation hivernale
La retenue la plus contestée concerne les bouches de cuisine ou de salle de bains obstruées pendant l'hiver pour « garder la chaleur ». Le constat est net et la réparation modique (nettoyage, remise en état du volet), mais le locataire qui produit un constat d'humidité ou de moisissures en fin de bail retournera souvent le dossier : sans état des lieux mentionnant l'obturation, le lien de causalité est difficile à établir, et l'expert peut conclure à un défaut de ventilation structurel. Le bailleur prudent fait mentionner les entrées d'air et les bouches à chaque changement de locataire, et annexé la notice d'entretien au bail : c'est ce document qui rend l'entretien locatif opposable.
Côté performance énergetique, depuis le diagnostic de performance énergetique rénové, le protocole observe l'état de la ventilation : un dispositif inopérant fait plaire la note. Un caisson à 300 euros remplacé en début de bail se retrouve souvent dans le loyer suivant, et évite une passoire énergetique déclarée.
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